Yönetim Planı Örneği — Apartman ve Siteler İçin Kapsamlı Hukuki Rehber

Yönetim Planı Nedir? — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. maddesi uyarınca yönetim planı, apartman ve sitelerin "anayasası" niteliğindedir. Tüm kat maliklerini, yöneticiyi, denetçiyi ve hatta kiracıları bağlar. Mersin'de 20 yıldır apartman ve site yönetiyoruz; yönetim planı olmayan veya eksik olan onlarca apartman gördük. Sonuç hep aynı: Sürekli tartışma, aidat toplanamaması, hukuki boşluk. İşte bu yüzden yönetim planını en ince detayına kadar bilmeniz ve doğru şekilde hazırlamanız şart.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği

KMK Madde 28 açıkça şöyle der:

"Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, bu Kanun hükümleri uygulanır."

Buradan çıkan sonuçlar:

Yönetim planı, kat maliklerinin tamamını bağlar. İmzalamamış olsanız bile, daireyi sonradan almış olsanız bile.
Kanuna aykırı olmadığı sürece mahkemeler bile yönetim planı hükümlerine saygı göstermek zorundadır.
Yönetim planı, apartman yönetiminde KMK'dan sonra gelen en üst hukuk normudur. KMK'ya aykırı olmamak kaydıyla, örf ve adetten üstündür.

Yönetim Planı Zorunlu mu?

Durum	Zorunluluk	Açıklama
8 ve üzeri bağımsız bölüm	Zorunlu	KMK Madde 28: "Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetim planı yapılması zorunludur."
7 ve altı bağımsız bölüm	Zorunlu değil ama şiddetle tavsiye	Küçük apartmanlarda bile anlaşmazlıkları önlemek için yönetim planı yapılmalıdır.
Site (toplu yapı)	Zorunlu	KMK Madde 66 ve devamı. Toplu yapılarda yönetim planı, tapu kütüğüne şerh edilir.
Yeni inşaat	Kat irtifakı aşamasında zorunlu	Müteahhit, kat irtifakı kurulurken yönetim planını tapuya tescil ettirmek zorundadır.

Uyarı: Mersin'de denetlediğimiz apartmanların yaklaşık %40'ında yönetim planı yok veya eksik. Bu apartmanlarda aidat toplamak, ortak alan kurallarını uygulamak ve yönetici seçmek neredeyse imkansız hale geliyor. KMK Madde 28 ihlali, yönetimi fiilen felce uğratır.

Yönetim Planında Bulunması Gereken Maddeler

İyi bir yönetim planı en az şu konuları kapsamalıdır:

1. Yönetim Organları

Yöneticinin nasıl seçileceği (kat malikleri arasından mı, dışarıdan mı)
Yöneticinin görev süresi (genelde 1 yıl)
Yöneticinin yetki ve sorumlulukları
Denetçi veya denetim kurulunun oluşumu ve görevleri

2. Aidat ve Mali Hükümler

Aidat hesaplama yöntemi (arsa payına göre mi, eşit mi)
Aidat ödeme dönemi (aylık, 3 aylık)
Gecikme faiz oranı (genelde aylık %5)
Avans ve ek ödeme prosedürü
Banka hesabı açılması ve kullanımı

3. Ortak Alan Kullanımı

Bahçe, havuz, otopark, çatı, sığınak kullanım kuralları
Ortak alanlara müdahale (duvar delme, dış cepheye klima vb.)
Evcil hayvan besleme kuralları
Gürültü ve rahatsızlık verme yasağı
Çöp ve atık yönetimi

4. Toplantı ve Karar Alma

Genel kurul toplantı dönemi (genelde yılda 1 kez)
Toplantı çağrı usulü (iadeli taahhütlü mektup, elden imza)
Toplantı ve karar yeter sayıları
Olağanüstü toplantı koşulları

5. Tadilat ve Değişiklikler

Bağımsız bölümde yapılabilecek tadilat sınırları
Ortak alanda tadilat karar alma prosedürü
Dış cephe, çatı, asansör gibi büyük onarımlar

Örnek Yönetim Planı Metni (Taslak)

ÖRNEK YÖNETİM PLANI

Madde 1 — Taraflar: [Adres] adresinde bulunan, [X] bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazın tüm kat malikleri.

Madde 2 — Amaç: Bu yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca, ana taşınmazın ortak yerlerinin yönetimi, korunması, bakımı ve onarımı ile kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenlemek amacıyla hazırlanmıştır.

Madde 3 — Yönetim Organları: Ana taşınmazın yönetim organları; Kat Malikleri Kurulu, Yönetici ve Denetçi'den oluşur. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan profesyonel bir kişi/şirket olarak seçilebilir. Görev süresi 1 yıldır.

Madde 4 — Aidat ve Ortak Giderler: Ortak giderler, bağımsız bölümlerin arsa payları oranında paylaştırılır. Aylık aidat, kat malikleri kurulunca her yıl belirlenir ve en geç her ayın 5'ine kadar ödenir. Geciken aidatlara aylık %5 gecikme faizi uygulanır.

Madde 5 — Genel Kurul: Kat malikleri kurulu, her yıl Ocak ayı içinde olağan toplantısını yapar. Toplantı, en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilir. Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur.

Madde 6 — Ortak Alan Kullanımı: Bahçe, giriş holü, merdiven boşluğu ve çatı ortak alandır. Bu alanlara kişisel eşya bırakılamaz. Dış cepheye görüntüyü bozacak klima ünitesi, uydu anteni vb. takılamaz. Evcil hayvanlar ortak alanda tasmasız dolaştırılamaz.

Madde 7 — Tadilat ve Onarım: Bağımsız bölüm içinde taşıyıcı sisteme zarar vermeyen tadilatlar serbesttir. Ortak alanları etkileyen tadilatlar için kat malikleri kurulundan izin alınması zorunludur.

Madde 8 — Yürürlük: Bu yönetim planı, tüm kat maliklerince imzalandığı tarihte yürürlüğe girer ve tapu kütüğüne şerh edilir.

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Taslak hazırlayın. Yukarıdaki örnekten yola çıkarak apartmanınıza özgü bir taslak oluşturun. Hukuki terimleri anlaşılır dille yazın.
Avukata inceletin. Özellikle aidat hesabı, toplantı yeter sayıları ve yaptırım maddelerinin KMK'ya uygunluğunu bir avukata kontrol ettirin.
Genel kurulda oylayın. Yönetim planı, kat maliklerinin oy birliği ile kabul edilmelidir. Bu en kritik noktadır — oy çokluğu yetmez.
İmzalatın. Tüm kat malikleri yönetim planını imzalamalıdır. İmzalamayan kat malikleri için KMK Madde 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir.
Tapuya şerh ettirin. Onaylanan yönetim planı, tapu müdürlüğüne başvurularak ana taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilir. Şerh, yönetim planının sonraki malikleri de bağlamasını sağlar.

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Yönetim planında değişiklik yapmak için de oy birliği gerekir. Bu, yönetim planının en güçlü ama aynı zamanda en katı yönüdür: Bir tek kat maliki bile değişikliği engelleyebilir.

Ancak Yargıtay, bazı durumlarda oy birliği şartını esnetmiştir:

Değişiklik, tüm kat maliklerinin lehineyse ve hiçbir kat malikine külfet getirmiyorsa
Değişiklik yapılmadığı takdirde apartman yönetimi fiilen imkansız hale geliyorsa
KMK'daki emredici hükümlere aykırı bir madde düzeltiliyorsa

Bu durumlarda mahkeme, oy birliği olmaksızın değişikliğe onay verebilir.

Yönetim Planı Olmayan Apartmanda Ne Olur?

Sorun	Sonuç
Aidat toplanamaması	KMK Madde 20 uygulanır ancak aidat oranı ve yöntemi belirsiz olduğundan sürekli itiraz gelir
Ortak alan kullanım anlaşmazlığı	Kurallar yazılı olmadığından her kafadan bir ses çıkar
Yönetici seçilememesi	Mahkeme müdahalesi gerekir, yönetim aylarca işlevsiz kalır
Kiracı sorunları	Kiracı "yönetim planı yok, kural yok" diyerek sorumluluktan kaçar
Daire satışında sorun	Alıcı, yönetim planı olmadığını öğrenince vazgeçebilir

Yönetim Planında Sık Yapılan Hatalar

KMK'ya aykırı hükümler koymak. "Yönetici istediği zaman aidatı %50 artırabilir" gibi maddeler kanuna aykırıdır ve geçersizdir.
Aidat hesabını belirsiz bırakmak. "Aidat, yöneticinin belirleyeceği miktardadır" demek yerine arsa payı veya eşit paylaşım gibi net bir yöntem belirtin.
Toplantı çağrı usulünü atlamak. Çağrının nasıl yapılacağı (taahhütlü mektup, elden imza, e-posta) net yazılmazsa, toplantılar geçersiz sayılabilir.
Yaptırım maddelerini unutmak. Kurallara uymamanın sonucu (para cezası, icra takibi) yazılmazsa, kurallar kağıt üzerinde kalır.
Müteahhit tarafından hazırlanan şablon planı olduğu gibi kabul etmek. Bu planlar genelde müteahhit lehine hükümler içerir (örneğin aidat muafiyeti). Mutlaka gözden geçirin.
Tapuya şerh ettirmemek. Şerh edilmemiş yönetim planı, daire satıldığında yeni maliki bağlamaz. "Ben imzalamadım" diyerek itiraz edebilir.

Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/15892 E., 2015/7890 K.: "Yönetim planı, KMK'nın 28. maddesi uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunlu olup, şerh verilmemiş yönetim planı hükümleri sonradan taşınmazı iktisap edenleri bağlamaz."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2017/4321 E., 2018/9876 K.: "Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği şarttır. Ancak değişiklik, tüm kat maliklerinin yararına olup hiçbir kat malikine ek külfet getirmiyorsa, mahkemece oy birliği aranmaksızın değişikliğe karar verilebilir."

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2021/5670 E., 2022/2340 K.: "Yönetim planı, toplu yapılarda site yönetiminin temel belgesidir. Yönetim planı hükümleri, KMK'nın emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aykırı hükümler batıldır ve mahkemece re'sen dikkate alınır."

Profesyonel Yönetim Şirketi ve Yönetim Planı İlişkisi

Profesyonel bir yönetim şirketiyle çalışıyorsanız, yönetim planı daha da önem kazanır. Çünkü:

Şirketin yetki ve sorumluluk sınırları yönetim planında net olarak belirtilmelidir.
Aidat toplama, banka hesabı açma ve harcama yetkileri açıkça tanımlanmalıdır.
Şirkete ödenecek hizmet bedeli, yönetim planında veya genel kurul kararında yer almalıdır.
Şirketin sözleşmesi, yönetim planına aykırı olamaz.

SSS: Yönetim Planı

S: Yönetim planı olmazsa apartman yönetilemez mi?: Yönetilir ama çok zor. KMK genel hükümleri uygulanır ancak her konuda anlaşmazlık çıkar. 8 ve üzeri bağımsız bölüm için yönetim planı zorunludur, yapılmaması hukuka aykırıdır.
S: Müteahhitin hazırladığı yönetim planına itiraz edebilir miyim?: Evet. Daireyi aldıktan sonra kat malikleri kurulunda yönetim planı değişikliği teklif edebilirsiniz. Ancak değişiklik için oy birliği gerektiğini unutmayın. Müteahhit hala kat malikiyse ve değişikliğe karşı çıkıyorsa, mahkeme yoluna başvurmanız gerekebilir.
S: Yönetim planı tapuya şerh edilmezse ne olur?: Şerh edilmemiş yönetim planı, sadece imzalayan kat maliklerini bağlar. Daire satıldığında yeni malik "ben imzalamadım" diyerek yönetim planı hükümlerine itiraz edebilir. Şerh, bu riski ortadan kaldırır.
S: Yönetim planında aidat miktarı yazmak zorunlu mu?: Aidat miktarını değil, aidat hesaplama yöntemini yazmak daha doğrudur. Miktar her yıl enflasyonla değişir, yönetim planında sabit miktar yazmak planı işlevsiz hale getirir. "Arsa payına göre paylaşılır" veya "eşit paylaşılır" gibi yöntem belirtilmelidir.
S: Kiracı yönetim planına uymak zorunda mı?: Evet. KMK Madde 22'ye göre kiracı, ortak alan kullanımı ve apartman kuralları konusunda yönetim planına uymak zorundadır. Uymazsa, sorumluluk kat malikine aittir — yani ev sahibi cezayı öder, sonra kiracıdan tahsil eder.
S: Yönetim planına "kedi/köpek beslenemez" yazılabilir mi?: Yargıtay kararlarına göre, toplu yaşamın gerektirdiği ölçüde ve gürültü/koku/hijyen gerekçesiyle evcil hayvan beslemeye sınırlama getirilebilir. Ancak tamamen yasaklamak, hayvan hakkı ihlali sayılabilir. Dengeli ifade kullanın.
S: Yönetim planına aykırı davranan kat malikine ne yapılır?: Önce yazılı ihtar çekilir. İhlal devam ederse KMK Madde 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak kat malikinin mülkiyet hakkının kısıtlanması (hatta satışı) talep edilebilir. Bu ağır bir yaptırımdır ama caydırıcıdır.
S: Yönetim planını tek başıma değiştirebilir miyim?: Hayır. Oy birliği şarttır. Ancak KMK'ya açıkça aykırı bir madde varsa, mahkemeye başvurarak o maddenin iptalini isteyebilirsiniz.
S: Site yönetim planı ile apartman yönetim planı aynı şey mi?: Benzer ama kapsam farklıdır. Site yönetim planı tüm blokları kapsar ve genelde "çerçeve plan" niteliğindedir. Her blok kendi iç yönetim planını yapabilir. Site planı, apartman planına aykırı olamaz — aykırılık halinde site planı üstündür.
S: Yönetim planı yapmak için avukat şart mı?: Şart değil ama şiddetle tavsiye edilir. Özellikle çok daireli apartmanlarda ve sitelerde, profesyonel hukuk desteği olmadan hazırlanan planlarda boşluk kaçınılmazdır. İleride çıkacak bir davanın masrafı, avukata ödeyeceğiniz danışmanlık ücretinin kat kat üzerindedir.

EvYönet'den Profesyonel Yönetim Planı Hizmeti

Mersin, Mezitli ve Yenişehir'de 20 yıldır apartman ve site yönetimi yapıyoruz. Yönetim planı hazırlama konusunda uzman ekibimizle hizmetinizdeyiz:

Apartmanınıza özel, KMK'ya tam uyumlu yönetim planı hazırlıyoruz
Hukuk departmanımız tüm maddeleri Yargıtay içtihatları ışığında kontrol ediyor
Tapu şerhi işlemlerini sizin adınıza takip ediyoruz
Mevcut yönetim planınızı ücretsiz inceleyip eksikleri raporluyoruz

EvYönet: Yönetim planınızı profesyonelce hazırlayalım, apartmanınızın anayasası eksiksiz olsun. 0540 539 90 90 — 0540 539 90 90