Kayyum Nedir? Apartman ve Site Yönetiminde Kayyum Atanması — Görev ve Yetkileri
Kayyum Nedir ve Hangi Durumlarda Atanır?
Kayyum, hukuki anlamda "belirli bir işin yürütülmesi için görevlendirilen kişi" demektir. Apartman ve site yönetiminde kayyum, kat maliklerinin kendi aralarında yönetici seçememesi durumunda mahkeme tarafından atanan yöneticidir. KMK Madde 34/2, 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Yönetici atanamazsa, kat maliklerinden herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kayyum atanmasını talep edebilir.
Kayyum atanmasını gerektiren başlıca durumlar:
- Yönetici seçilememesi: Genel kurulda yeterli çoğunluk sağlanamaz ve iki toplantıda da yönetici seçilemezse
- Yöneticinin istifası: Mevcut yönetici istifa eder ve yerine yenisi seçilemezse
- Yöneticinin görevini kötüye kullanması: Aidatları zimmetine geçirme, usulsüz harcama, defter tutmama gibi hallerde
- Yöneticinin ölümü veya fiil ehliyetini kaybetmesi
- Apartmanın yöneticisiz kalması: Herhangi bir nedenle yönetim boşluğu oluşması
Kayyum Atanması İçin Mahkeme Süreci
- Başvuru: Kat maliklerinden biri veya birkaçı, apartmanın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçe ile başvurur. Dilekçede; apartmanın adresi, bağımsız bölüm sayısı, yönetici seçilemediğine dair belgeler ve varsa genel kurul tutanakları sunulur.
- Mahkeme İncelemesi: Hakim, dosya üzerinden ön inceleme yapar. Gerekirse kat maliklerini dinler, tapu kaydını ve genel kurul tutanaklarını inceler.
- Kayyum Tayini: Mahkeme, apartmanın durumuna göre kat maliklerinden birini veya dışarıdan profesyonel bir kişiyi/şirketi kayyum olarak atar. Kayyumun ücreti mahkeme tarafından belirlenir.
- Tebliğ ve Göreve Başlama: Karar taraflara tebliğ edilir, kayyum göreve başlar. Karar kesinleşene kadar kayyum yetkilidir.
Kayyumun Görev ve Yetkileri
Mahkeme tarafından atanan kayyum, KMK Madde 35-40'ta sayılan tüm yöneticilik görev ve yetkilerine sahiptir:
| Görev Alanı | Yetki Kapsamı | Dayanak |
|---|---|---|
| Genel kurul toplantısı | Kat maliklerini toplantıya çağırma, gündem belirleme, yeni yönetici seçimini organize etme | KMK Madde 29 |
| Aidat toplama | İşletme projesi hazırlama, aidat miktarını belirleme, tahsilat yapma | KMK Madde 20, 37 |
| Banka hesabı | Apartman adına banka hesabı açma ve yönetme | KMK Madde 20 |
| Bakım-onarım | Ortak alanların bakım ve onarımını yaptırma, acil müdahale | KMK Madde 35 |
| Personel yönetimi | Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli işe alma/çıkarma, SGK işlemleri | 5510 SK, İş K. |
| İcra takibi | Ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatma | KMK Madde 20, İİK |
| Dava açma | Apartmanı ilgilendiren davaları açma ve takip etme | KMK Madde 35/son |
Kayyum ile Normal Yönetici Arasındaki Fark
Kayyum, kat maliklerinin iradesiyle değil, mahkeme kararıyla atanır. Bu nedenle görevden alınması da ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Normal yönetici genel kurulda salt çoğunlukla azledilebilirken, kayyumun görevine son verilmesi için yeniden mahkemeye başvurulması gerekir. Kayyum, görev süresi boyunca mahkemeye karşı sorumludur ve düzenli rapor sunması istenebilir.
Kayyum Atanmasını Önlemenin Yolları
Kayyum atanması genellikle apartman içi anlaşmazlıkların sonucudur. Kayyum sürecine girmeden önce şu adımlar denenmelidir:
- İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, KMK Madde 30 uyarınca ikinci toplantıya katılanlarla karar alınabilir
- Profesyonel bir yönetim şirketiyle anlaşarak tarafsız ve uzman yönetim sağlanabilir
- Kat malikleri arasında arabuluculuk yoluyla uzlaşma aranabilir
- Yönetim planında yönetici seçim usulü açıkça belirlenerek belirsizlik giderilebilir
WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.