Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Tapuya Kavuşma Rehberi (2026 Güncel)
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş — Dairenizi aldınız, oturuyorsunuz ama tapunuz hâlâ "kat irtifakı" yazıyor. Bu ne demek? Gerçek tapunuz yok mu? Endişelenmeyin — bu, Türkiye'de milyonlarca daire sahibinin yaşadığı bir durum. Ama çözmeniz gerekiyor. Çünkü kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında ciddi farklar var.
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti: Temel Farklar
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | İnşaat başlamadan veya inşaat halindeyken | İnşaat tamamlanıp iskan alındıktan sonra |
| Tapuda ne yazar? | "Kat irtifakı" — arsa payı üzerinde hak | "Kat mülkiyeti" — bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet |
| Banka kredisi | Bazı bankalar kredi vermez veya düşük limit verir | Tüm bankalar tam kredi verir |
| Satış | Satılabilir ama alıcı tereddüt eder, fiyat düşük olur | Sorunsuz satılır, tam piyasa değeri |
| Elektrik/su aboneliği | Müteahhit üzerine olabilir, bireysel abonelik alınamaz | Her daire kendi aboneliğini alır |
| Apartman yönetimi | Yönetim kurulamaz, KMK tam uygulanmaz | KMK tam olarak uygulanır, genel kurul yapılır |
Geçiş İçin Gerekli Belgeler
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan). Belediyeden alınır. Bina tamamlanmış ve imara uygun olmalıdır. En kritik belge budur — iskan yoksa geçiş OLMAZ.
- Mimari proje. Binanın onaylı mimari projesi. Müteahhitte veya belediyede bulunur.
- Zemin tespit tutanağı. Tapu müdürlüğü tarafından düzenlenir. Binanın zeminde projeye uygun olduğunu gösterir.
- Yönetim planı. KMK Madde 28 uyarınca hazırlanmış, tüm kat maliklerince imzalanmış yönetim planı.
- Tapu senedi (kat irtifakı). Mevcut kat irtifakı tapunuz.
- Kimlik ve vergi numarası. Tüm kat maliklerinin kimlik ve vergi numarası.
Adım Adım Geçiş Süreci
- İskan belgesini alın. Müteahhit almadıysa, kat malikleri topluca belediyeye başvurarak alabilir. 2026'da iskan harçları daire başına 2.000-5.000 TL arası.
- Tapu müdürlüğüne başvurun. Tüm kat malikleri birlikte veya vekaletle başvurur. Başvuru formu, belgeler ve harç dekontu ile.
- Zemin tespiti yapılır. Tapu müdürlüğü teknik ekibi binaya gelir, projeyle zemini karşılaştırır. Projeye aykırılık varsa (balkon kapatma, duvar yıkma) düzeltilmeden geçiş olmaz.
- Harçlar yatırılır. Döner sermaye harcı + tapu harcı. 2026'da daire başına yaklaşık 3.000-8.000 TL.
- Yeni tapular teslim edilir. Tüm işlemler tamamlanınca kat mülkiyeti tapuları hazırlanır ve teslim edilir. Süreç 2-6 ay sürebilir.
2026 Güncel Maliyet Tablosu
| Kalem | Yaklaşık Tutar (Daire Başı) |
|---|---|
| İskan harcı (belediye) | 2.000 – 5.000 TL |
| Tapu döner sermaye harcı | 1.500 – 3.000 TL |
| Tapu harcı (binde 20) | Emlak vergi değeri üzerinden (örn. 500.000 TL için 10.000 TL) |
| Zemin tespit ücreti | 1.500 – 3.000 TL |
| Harita mühendisi (gerekirse) | 3.000 – 8.000 TL |
| Toplam | 8.000 – 29.000 TL |
Müteahhit İskan Almıyorsa Ne Yapılır?
Sık karşılaşılan sorun: Müteahhit binayı bitirdi, daireleri sattı ama iskan almadı (veya alamadı — imara aykırılık var). Kat malikleri yıllarca kat irtifakı tapusuyla oturuyor.
Çözüm:
- Toplu başvuru: Kat malikleri, Belediye İmar Müdürlüğü'ne topluca başvurarak iskan alabilir. Müteahhidin onayı gerekmez.
- İmar barışı: Kaçak veya imara aykırı yapılar için zaman zaman çıkarılan imar barışı kanunlarından faydalanılabilir. 2026'da yeni bir imar barışı beklentisi var.
- Mahkeme yolu: Müteahhit hakkında "ayıplı ifa" davası açılabilir.
SSS: Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti
- S: Kat irtifakı tapusuyla oturmak suç mu?
- Hayır, suç değildir. Ancak iskan alınmamış binada oturmak risklidir: elektrik/su kaçak sayılabilir, sigorta yapılamaz, deprem riski açısından denetlenmemiştir.
- S: Geçiş için tüm kat maliklerinin onayı şart mı?
- Hayır, tek bir kat maliki bile başvurabilir. Ancak masrafları tek başına karşılamak zorunda kalır. Toplu başvuru daha ekonomiktir.
- S: Kat mülkiyetine geçince aidat toplanabilir mi?
- Evet, KMK tam olarak uygulanmaya başlar. Kat irtifakı aşamasında KMK sınırlı uygulanır.
- S: Müteahhit iflas etti, iskan alamıyoruz. Ne olacak?
- Kat malikleri olarak doğrudan belediyeye başvurarak iskan alabilirsiniz. Müteahhidin iflası sizi engellemez.
EvYönet: Kat mülkiyetine geçiş sürecini sizin adınıza yönetiyoruz. Belediye, tapu, harita işlemleri — hepsini takip ediyoruz. 0540 539 90 90