634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Bina Kurallarına Uymayanlar Nereye Şikayet Edilir? Adım Adım Resmi Rehber

Apartman Kurallarına Uymayan Komşular: Sorunun Boyutu

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan ihlaller şunlardır:

• Gürültü kirliliği: Yüksek sesle müzik dinlemek, gece saatlerinde tadilat yapmak, sürekli eşya sürüme sesi çıkarmak.
• Ortak alan işgali: Merdiven boşluğuna, koridora veya yangın merdivenine eşya bırakmak.
• Projeye aykırı tadilat: Taşıyıcı kolonlara müdahale, balkon kapatma, dış cepheye klima ünitesi monte etme.
• Aidat ödememe: Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü yerine getirmeme.
• Yönetim planına aykırı davranış: Evcil hayvan besleme yasağını ihlal, çöp atma kurallarına uymama.

Bu tür ihlaller karşısında haklarınızı bilmek ve doğru mercilere başvurmak, apartman huzurunu yeniden tesis etmenin en etkili yoludur.

KMK Madde 18: Kat Maliklerinin Yasakları

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 18, kat maliklerinin birbirlerine karşı uymak zorunda oldukları temel yasakları düzenler. Bu madde, apartman yaşamında dürüstlük kurallarına uygun davranma yükümlülüğü getirir. Buna göre kat malikleri aşağıdaki fiillerden kaçınmak zorundadır:

• Rahatsızlık verme yasağı: Diğer kat maliklerini rahatsız edecek derecede gürültü çıkarmak, kötü koku yaymak veya titreşime sebep olmak yasaktır.
• Ortak yerlerin kullanımı: Merdivenler, koridorlar, bahçe, otopark gibi ortak alanlar amacı dışında kullanılamaz; bu alanlara eşya bırakılamaz.
• Binanın dış görünüşü: Tüm kat maliklerinin rızası olmadan binanın dış cephesinde değişiklik yapılamaz (balkon kapatma, dış cepheye klima takma, tabela asma vb.).
• Bağımsız bölümün kullanım amacı: Konut olarak kullanılan bağımsız bölüm, kat malikleri kurulunun oybirliği ile izin vermesi dışında işyeri olarak kullanılamaz.
• Taşıyıcı sisteme müdahale: Binanın taşıyıcı sistemine, ortak tesisatına veya dış cephesine zarar verecek müdahaleler kesinlikle yasaktır.

KMK Madde 25: Katlanma Yükümlülüğü ve Sınırları

KMK Madde 25, kat maliklerinin birbirlerine karşı hangi durumlarda katlanma yükümlülüğü olduğunu ve bu yükümlülüğün sınırlarını belirler. Temel kural şudur: Kat malikleri, birbirlerinin bağımsız bölümlerinde yapacakları zorunlu bakım, onarım ve tadilat işlerine katlanmak zorundadır. Ancak bu katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir.

Katlanma Yükümlülüğü Kapsamındaki Durumlar:

• Zorunlu tamiratlar (su tesisatı arızası, elektrik hattı onarımı, kalorifer bakımı gibi).
• Makul süreli ve zorunlu tadilat çalışmaları.
• Ortak alanların bakım ve onarımı sırasında oluşan geçici rahatsızlıklar.

Katlanma Yükümlülüğünün Sınırları:

Aşağıdaki durumlarda kat maliklerinin katlanma zorunluluğu yoktur:

• Sürekli ve aşırı rahatsızlık veren davranışlar (gece yarısı gürültü, sürekli kötü koku yayılması).
• Ortak alanların sürekli işgali ve kullanım hakkının engellenmesi.
• Projeye aykırı, binanın statiğini bozan tadilatlar.

Şikayet Mercileri: Aşamalı Başvuru Rehberi

Apartman kurallarına uymayan komşular için başvurulabilecek merciler, ihlalin türüne ve ağırlığına göre değişiklik gösterir. İşte adım adım şikayet süreci:

1. Aşama: Apartman Yöneticisine / Yönetim Kuruluna Başvuru

Şikayet sürecinin ilk adımı daima apartman yöneticisi veya site yönetim kuruluna başvurmaktır. KMK uyarınca yönetici, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları çözmek ve yönetim planını uygulamakla yükümlüdür. Yönetici, ihlali yapan komşuya yazılı ihtar gönderebilir ve durumu tutanak altına alabilir.

• Yazılı şikayet dilekçesi verin.
• Yöneticiden olay hakkında tutanak tutmasını talep edin.
• Yönetim kurulunun ihlal hakkında karar almasını sağlayın.

2. Aşama: Belediye Zabıtasına Şikayet

Gürültü, çevre kirliliği ve işyeri ruhsatsız faaliyetleri gibi konularda belediye zabıtasına başvurulabilir. Özellikle gece saatlerinde yapılan gürültü şikayetlerinde zabıta ekipleri olay yerine gelerek tutanak tutabilir ve idari para cezası uygulayabilir.

Tadilat Saatleri ve Gürültü Sınırları

KMK ve Çevresel Gürültü Yönetmeliği uyarınca tadilat saatleri şu şekilde belirlenmiştir:

Konutlarda iç mekan gürültü seviyesi gündüz 55 dB, gece 45 dB'i aşmamalıdır. İhlal durumunda belediye zabıtasına şikayet edilebilir; 2026 yılı için idari para cezası 2.000 TL ile 10.000 TL arasındadır.

3. Aşama: Polise / Jandarmaya Başvuru

Aşağıdaki durumlarda doğrudan kolluk kuvvetlerine (155 Polis veya 156 Jandarma) başvurmak gerekir:

• Gece saatlerinde (özellikle 23:00 sonrası) devam eden ve acil müdahale gerektiren yüksek gürültü.
• Tehdit, hakaret veya fiziki saldırı içeren komşuluk anlaşmazlıkları.
• Apartmanda alkol veya madde etkisi altında çevreye rahatsızlık veren kişiler.
• Yangın merdiveni veya acil çıkışları kapatan, güvenliği tehlikeye atan engeller.

Polis, Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi kapsamında gürültü yapan kişilere anında idari para cezası kesebilir ve durumu tutanak altına alabilir. Bu tutanak, ileride açılacak hukuk davalarında önemli bir delil niteliği taşır.

4. Aşama: Sulh Hukuk Mahkemesi

Diğer tüm yolların tükenmesi veya sonuç alınamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. KMK'nın 25. ve 33. maddelerine dayanarak açılabilecek davalar şunlardır:

• Müdahalenin men'i (durdurulması) davası: El atmanın önlenmesi ve rahatsızlığın giderilmesi için açılır.
• Tahliye davası: Ağır ihlallerde, kiracının veya kat malikinin bağımsız bölümden çıkarılması talep edilir.
• Tazminat davası: İhlal nedeniyle uğranılan maddi veya manevi zararın karşılanması için açılır.
• Eski hale getirme davası: Projeye aykırı tadilatların yıkılarak binanın eski durumuna döndürülmesi için açılır.

5. Aşama: CİMER'e Başvuru

CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi), apartman sorunları da dahil olmak üzere her türlü şikayetin iletilebileceği resmi bir platformdur. Özellikle belediye veya diğer kamu kurumlarının şikayetinizi işleme almadığı durumlarda CİMER etkili bir çözüm yolu olabilir.

• CİMER'e www.cimer.gov.tr adresinden online başvuru yapabilirsiniz.
• e-Devlet şifreniz ile giriş yaparak başvuru formunu doldurabilirsiniz.
• Alo 150 hattını arayarak da şikayet kaydı oluşturabilirsiniz.
• CİMER başvuruları ilgili kuruma yönlendirilir ve 30 iş günü içinde cevaplanması zorunludur.

6. Aşama: Tüketici Hakem Heyeti

Tüketici Hakem Heyeti, apartman yönetimi ile ilgili bazı uyuşmazlıklarda yetkilidir. Özellikle aidat bedelleri ve yönetim hizmetlerinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurulabilir:

• Aidat miktarına itiraz (2026 yılı için 30.000 TL'ye kadar olan uyuşmazlıklar).
• Yönetim şirketinin sunduğu hizmetlerdeki eksiklikler veya haksız ücretlendirme.
• Ortak alan giderlerinin haksız dağıtımı ve aidat hesaplama hataları.

Başvuru için ikametgahınızın bulunduğu ilçedeki Kaymakamlık bünyesindeki Tüketici Hakem Heyeti'ne dilekçe ile başvurabilir veya e-Devlet üzerinden online başvuru yapabilirsiniz. Hakem heyeti kararları bağlayıcıdır ve icra yoluyla uygulanabilir.

Şikayet Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Delil toplayın: İhlali belgeleyen fotoğraf, video, ses kaydı ve tanık ifadeleri toplayın. Akıllı telefon uygulamaları ile gürültü seviyesini (desibel) ölçerek kaydedin.
2. Yazılı iletişim kurun: Komşuya sözlü uyarıdan sonra mutlaka yönetici aracılığıyla yazılı ihtarname gönderin.
3. Tutanak şart: Her ihlalde apartman yöneticisi veya site yönetimi ile birlikte mutlaka tutanak tutun.
4. Zaman aşımına dikkat: KMK kapsamındaki davalarda genel zaman aşımı süresi 10 yıldır; ancak hak kaybı yaşamamak için ihlali öğrendikten sonra en kısa sürede harekete geçin.
5. Profesyonel destek alın: Hukuki süreçler karmaşık olabilir; bir avukattan veya profesyonel yönetim şirketinden destek almanız süreci hızlandırır.

Sık Sorulan Sorular

Gece saat kaçtan sonra gürültü yasak?

Çevresel Gürültü Yönetmeliği'ne göre konut alanlarında gece dönemi 23:00 - 07:00 saatleri arasıdır. Bu saatlerde gürültü sınırı 45 dB'dir. Apartman yönetim planları ile daha sıkı kurallar belirlenebilir (örneğin 22:00'den sonra sessizlik zorunluluğu).

Komşu aidat ödemiyorsa ne yapmalıyım?

Aidat borcu ödenmediğinde yönetici veya yönetim kurulu, borçlu hakkında doğrudan icra takibi başlatabilir. KMK'ya göre ortak gider borçları için mahkeme kararına gerek yoktur. Ödenmeyen her ay için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Ayrıca Tüketici Hakem Heyeti'ne de başvurulabilir.

Balkon kapatan komşu nereye şikayet edilir?

Projeye aykırı balkon kapatma önce apartman yöneticisine bildirilir. Yönetici, kat malikine ihtarname gönderir. Sonuç alınamazsa Belediye İmar Müdürlüğü'ne şikayette bulunulur ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nde eski hale getirme davası açılır.

CİMER şikayeti kaç günde sonuçlanır?

CİMER başvuruları, ilgili kamu kurumuna yönlendirildikten sonra en geç 30 iş günü içinde cevaplanmak zorundadır. Başvurunuzun durumunu www.cimer.gov.tr adresi üzerinden takip edebilirsiniz.