Apartman ve Sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu Uyuşmazlıkları: Kararlar, Davalar ve Çözüm Yolları
KMK Uyuşmazlıkları — Apartmanda komşunuz gece 12'de matkap çalıştırıyor. Bir diğeri aidatını 6 aydır ödemiyor. Yönetici genel kurulu toplamıyor. Denetçi istifa etti, yenisi seçilmiyor. Mersin'de 20 yıldır apartman yönetiyoruz; bu uyuşmazlıkların neredeyse tamamı KMK'nın doğru uygulanmamasından kaynaklanıyor. Bu rehberde en sık görülen KMK uyuşmazlıklarını, Yargıtay'ın bu konudaki güncel kararlarını ve çözüm yollarını anlatıyoruz.
En Sık Görülen KMK Uyuşmazlık Türleri
| Uyuşmazlık Türü | Görülme Sıklığı | Dayanak KMK Maddesi | Çözüm Yolu |
|---|---|---|---|
| Aidat ödememe / geciktirme | Çok yaygın (%40) | Madde 20 | İcra takibi, haciz |
| Ortak alana izinsiz müdahale | Yaygın (%25) | Madde 19 | Sulh Hukuk — eski hale getirme |
| Genel kurul kararlarının iptali | Orta (%15) | Madde 30-33 | 1 ay içinde iptal davası |
| Yöneticinin azli / görev ihmali | Orta (%10) | Madde 35 | Olağanüstü genel kurul |
| Gürültü / rahatsızlık | Yaygın (%8) | Madde 18 | Yönetici uyarısı → Mahkeme |
| Yönetim planı ihlali | Düşük (%2) | Madde 28 | Mahkeme — aynen ifa |
Uyuşmazlık Çözüm Aşamaları
- Yöneticiye yazılı başvuru. KMK Madde 36'ya göre yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini gündeme almak zorundadır. Yazılı başvuru yapın, sonuç alınmazsa 2. aşamaya geçin.
- Kat malikleri kurulu kararı. Yönetici tek başına karar veremeyeceği konularda genel kurulu toplantıya çağırır. Kurul kararı bağlayıcıdır.
- Arabuluculuk. 2024 itibarıyla KMK uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Arabulucuya başvurmadan mahkemeye gidemezsiniz.
- Sulh Hukuk Mahkemesi. Arabuluculuk sonuç vermezse, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Dava, apartmanın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
- İstinaf ve Yargıtay. İlk derece mahkemesi kararına karşı Bölge Adliye Mahkemesi'ne (istinaf), sonra Yargıtay'a başvurulabilir.
Arabuluculuk Zorunluluğu (2024'ten İtibaren)
Önemli değişiklik: 1 Eylül 2024'ten itibaren KMK uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava, usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci yaklaşık 3-4 hafta sürer. Taraflar anlaşırsa, arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı niteliğindedir.
Yargıtay Kararları Işığında Çözümler
Yargıtay 18. HD 2017/6543 E., 2018/4321 K.: "Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle apartman içi mekanizmalar (yönetici, genel kurul) tüketilmelidir. Doğrudan mahkemeye başvurmak, dava şartı yokluğundan reddedilebilir. Arabuluculuk zorunlu hale geldikten sonra, arabulucuya başvurmadan açılan davalar usulden reddedilir."
Yargıtay 20. HD 2020/7890 E., 2021/3456 K.: "Ortak alana izinsiz müdahale davalarında, müdahalenin eski hale getirilmesi asıl, tazminat ise tali taleptir. Mahkeme, müdahalenin niteliğine göre eski hale getirme süresi belirler. Süreye uyulmaması halinde, işlemler kat malikleri adına yönetici tarafından yaptırılır ve masraflar müdahale edenden tahsil edilir."
Yargıtay 18. HD 2022/1234 E., 2023/5678 K.: "Kat malikleri kurulunda alınan kararların iptali için 1 aylık hak düşürücü süre, kararın öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı sonradan öğrendiğini iddia ediyorsa bunu ispatlamak zorundadır."
Uyuşmazlıkların Maliyeti
| Kalem | Tutar (Yaklaşık) |
|---|---|
| Arabuluculuk ücreti (2 saat) | 2.000 – 4.000 TL |
| Dava harcı (Sulh Hukuk) | 500 – 2.000 TL |
| Avukat vekalet ücreti (tek duruşma) | 5.000 – 15.000 TL |
| Bilirkişi ücreti | 3.000 – 8.000 TL |
| Keşif ücreti | 2.000 – 5.000 TL |
| Toplam (ilk derece) | 12.500 – 34.000 TL |
Bir apartman uyuşmazlığının mahkemeye taşınması, kazansanız bile 12.000-34.000 TL arası masraf demektir. Üstelik dava süresi 6-18 ay arasıdır. Bu yüzden, uyuşmazlıkları apartman içinde çözmek her zaman daha karlıdır.
Uyuşmazlıkları Önlemenin Altın Kuralları
- Yönetim planı yapın. Apartmanın anayasası olmadan kurallar belirsizdir.
- Dijital mali takip kullanın. Her ödeme kayıt altında, her fatura görünür olsun.
- Düzenli genel kurul yapın. Yılda 1 kez mutlaka toplanın. Kararları deftere işleyin.
- Profesyonel yöneticiyle çalışın. İşi bilen biri olunca uyuşmazlıkların %80'i daha başlamadan çözülür.
- Yazılı iletişim kurun. Sözlü uyarılar unutulur. Yazılı ihtar kalıcıdır, delildir.
Sık Yapılan Hatalar
- "Mahkemeye veririm, korkuturum." — Mahkeme süreci pahalı ve uzundur. Önce apartman içi çözümü deneyin.
- "Arabulucuya gerek yok, direkt dava açayım." — 2024'ten itibaren arabuluculuk şart. Atlarsanız davanız reddedilir.
- "Genel kurul kararını beğenmedim, 3 ay sonra iptal davası açtım." — Süre 1 aydır, hak düşürücüdür. 1 ayı geçirdiyseniz dava açamazsınız.
- "Komşuyla aramızdaki sorunu yönetici çözsün." — Yönetici hakem değildir. Arabuluculuk yapabilir ama tarafları bağlayıcı karar veremez.
SSS: KMK Uyuşmazlıkları
- S: Komşum gece gürültü yapıyor, ne yapabilirim?
- Önce yöneticiye yazılı şikayette bulunun. Yönetici uyarı yapsın. Devam ederse, tutanak tutup polis çağırın. Polis tutanağıyla Sulh Hukuk'a başvurarak "el atmanın önlenmesi" davası açabilirsiniz.
- S: Genel kurul kararının iptali için kaç günüm var?
- Toplantıya katıldıysanız ve olumsuz oy kullandıysanız 1 ay. Katılmadıysanız, kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay. Bu süre hak düşürücüdür, uzamaz.
- S: Arabulucu ücretini kim öder?
- İlk 2 saatlik ücreti Adalet Bakanlığı karşılar. Anlaşma sağlanamazsa, kalan ücret taraflarca eşit paylaşılır. Anlaşma sağlanırsa, arabulucu ücreti anlaşmada belirtilen şekilde ödenir.
- S: Hangi uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk, hangisinde Asliye Hukuk yetkili?
- KMK'dan doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Tazminat miktarı ne olursa olsun Asliye Hukuk'a gidemezsiniz.
- S: Uyuşmazlıkta avukat şart mı?
- KMK davalarında avukat zorunlu değildir, kendinizi temsil edebilirsiniz. Ancak KMK, usul kuralları ve Yargıtay içtihatları teknik bilgi gerektirir. Avukatsız dava kaybetme riski yüksektir.
EvYönet: Profesyonel yönetimle uyuşmazlıkları daha çıkmadan çözüyoruz. Hukuk departmanımız KMK konusunda uzman. 0540 539 90 90