Çatı akıyor. Üst kat sakini "ortak alan, herkes ödesin" diyor. Alt kat "benim dairemin üstü değil ki" diye itiraz ediyor. Dükkan sahibi "benimle alakası yok" deyip kenara çekiliyor. Apartman yöneticisi ise kimseyi ikna edemediği için işi aylardır sürüncemede bırakmış. Tanıdık bir senaryo değil mi?
Mersin'de 20 yıldır site ve apartman yönetimi yapıyoruz. Çatı tamiri tartışması, apartman toplantılarının en gergin gündem maddesidir. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerini, Yargıtay'ın emsal kararlarını, masraf paylaşım oranlarını ve adım adım yapılması gerekenleri anlatacağım. Okuduğunuzda "çatı tamiri kime aittir" sorusunun cevabını net olarak bileceksiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, apartman ve sitelerde hangi bölümlerin "ortak alan" sayılacağını tek tek sayar. Çatı, bu listede açıkça yer alır:
KMK Madde 4/1: "Çatılar, ana gayrimenkulün ortak yerlerindendir. Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin mülkiyet hakkı, arsa paylarıyla orantılı olarak paylı mülkiyet hükümlerine tabidir."
Bu ne demek? Çatı, hiçbir kat malikinin özel mülkiyetinde değildir. Tıpkı merdiven boşluğu, asansör, bahçe gibi ortak alandır. Ve ortak alanların bakım, onarım ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır.
Pratik sonuç şu: "Çatı benim dairemin üstünde değil" ya da "Ben zemin kattayım, çatıyla işim olmaz" gibi argümanların hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. İsteseniz de istemeseniz de çatı giderlerine ortak olmak zorundasınız.
| Durum | Sorumlu | Ödeme Oranı | Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| Genel çatı onarımı (akma, izolasyon bozulması) | Tüm kat malikleri | Arsa payı oranında | KMK m.4, m.20 |
| Çatı yenileme (tamamen söküp yeniden yapma) | Tüm kat malikleri | Arsa payı oranında | KMK m.42 (salt çoğunluk kararı) |
| Fırtına, deprem gibi doğal afet hasarı | Önce sigorta, kalan kısım tüm malikler | Arsa payı oranında | KMK m.4 + sigorta poliçesi |
| Çatı katındaki dairenin kendi iç tadilatı | Sadece o daire maliki | %100 | KMK m.19 (özel alan) |
| Teras çatı — yönetim planında özel kullanıma tahsisli | Yönetim planına göre değişir | Genelde ortak, istisnai durumda özel | KMK m.4 + yönetim planı |
| Üst kat malikinin çatıya verdiği zarar (klima montajı vb.) | Zararı veren malik | %100 | KMK m.19 (kusur sorumluluğu) |
| Çatıdan sadece bir daireye su sızması | Tüm kat malikleri (çatı ortak alan olduğu için) | Arsa payı oranında | KMK m.4 (çatı ortak alandır) |
| Site ortak çatısı (tüm blokları kapsayan) | Tüm site sakinleri | Blok arsa payı oranında | KMK m.4 + site yönetim planı |
Yargıtay kararları, KMK'nın soyut hükümlerini somut olaylara uygulayarak içtihat oluşturur. İşte apartman çatı tamiriyle ilgili en kritik Yargıtay kararları:
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2016/11234, K. 2017/4521
"Çatı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün ortak yeri olup, çatı onarım giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır. Davalının 'en üst katta oturmadığı için çatıyla ilgisinin bulunmadığı' yönündeki savunması yasal dayanaktan yoksundur."
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2341, K. 2020/876
"Çatı katındaki teras, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece ortak alan sayılır. Terasın su yalıtımı ve yapısal onarımı tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır. Ancak teras zeminine seramik döşenmesi, pergola yapılması gibi keyfi tadilatlar, terası münhasıran kullanan malikin kendi bütçesinden karşılanır."
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2018/5634, K. 2019/2103
"Yoğun yağış nedeniyle çatının akması ve binaya zarar vermesi halinde, yönetici KMK'nın 35. maddesindeki 'gecikmesinde sakınca bulunan haller' kapsamında kat malikleri kurulu kararı olmaksızın acil onarım yaptırabilir. Ancak yapılan harcama belgelendirilmeli ve ilk kurul toplantısında onaylatılmalıdır."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/445, K. 2021/678
"Çatının bir kısmının kapatılarak bağımsız bölüm haline getirilmesi, KMK'nın 42. maddesi kapsamında 'ortak yerlerde inşaat' niteliğindedir. Bu tür işlemler hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından 4/5 çoğunlukla karar alınmasını gerektirir."
İşte apartman yöneticisi olarak çatı tamir sürecini yönetirken izlemeniz gereken adımlar:
Çatıdaki sorunu net olarak belirleyin. Fotoğraf çekin. Mümkünse bir inşaat mühendisi veya çatı ustasına ön inceleme yaptırın. Hasar raporu, ileride "bu kadar masrafa gerek yoktu" diyenlere karşı elinizdeki en güçlü belgedir.
Apartmanın zorunlu deprem sigortası (DASK) ve varsa apartman sigortası poliçesini kontrol edin. Fırtına, dolu, kar yükü gibi nedenlerle oluşan çatı hasarları çoğu apartman sigortası kapsamındadır. Sigorta önce hasarı karşılar, kalan kısım kat maliklerine yansıtılır.
Çatı tamiri ciddi bir yatırımdır. Tek bir firmaya güvenmeyin. En az 3 firmadan yazılı teklif alın. Tekliflerde şunlar mutlaka yer almalıdır: kullanılacak malzemenin marka ve modeli, işin süresi, garanti koşulları, ödeme planı.
Tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden yazılı tebliğ yapın. Toplantı gündemine "çatı onarımı" maddesini açıkça yazın. Toplantıda teklifleri karşılaştırmalı olarak sunun.
KMK'nın 42. maddesine göre çatı onarımı kararı salt çoğunlukla alınır. Yani hem kat maliki sayısının hem arsa payının yarıdan bir fazlasının onayı gerekir. Karar apartman karar defterine yazılır, toplantıda bulunan herkes tarafından imzalanır.
Seçilen firmayla yazılı sözleşme imzalayın. Sözleşmede işin başlangıç ve bitiş tarihi, kullanılacak malzeme, garanti süresi, ödeme planı ve gecikme cezası maddeleri mutlaka bulunmalıdır. Avans ödemesi yapılacaksa bunun oranı sözleşmede belirtilmelidir.
İş bittiğinde bir teknik gözle kontrol yaptırın. Eksik veya kusurlu iş varsa tutanak altına alın. Garanti belgesini mutlaka alın ve apartman karar defterine işleyin. İlk yağmurda çatının performansını gözlemleyin.
Diyelim ki 20 daireli bir apartmanda çatı tamiri için toplam 80.000 TL masraf çıktı. Arsa payı dağılımına göre örnek hesaplama:
| Daire Tipi | Arsa Payı | Ödenecek Tutar |
|---|---|---|
| 1+1 (zemin kat) | 1/30 | ~2.667 TL |
| 2+1 (ara kat) | 1/20 | ~4.000 TL |
| 3+1 (ara kat, büyük) | 1/15 | ~5.333 TL |
| Dubleks (üst kat) | 1/12 | ~6.667 TL |
Görüldüğü gibi hesap basit: Toplam masraf ÷ bina toplam arsa payı × dairenizin arsa payı = ödeyeceğiniz tutar.
Sitelerde çatı onarımı biraz daha karmaşık. Özellikle site yönetiminden blok yönetimine geçiş yapmış sitelerde kafa karışıklığı yaşanır. Temel kural şudur:
Apartman yönetmeliği (yönetim planı), çatı kullanımı ve onarımıyla ilgili özel hükümler içerebilir. Örneğin bazı yönetim planlarında "çatıya anten, klima, güneş paneli montajı yasaktır" gibi maddeler bulunur. Çatı onarım kararı almadan önce apartman yönetim planını mutlaka kontrol edin. Yönetim planı, KMK'ya aykırı olmamak şartıyla tüm kat maliklerini bağlar.
2025 apartman yönetmeliği kapsamında çatıya güneş paneli montajı gibi yeni düzenlemeler de gündemde. Bu tür montajlar KMK'nın 19. maddesi gereği tüm kat maliklerinin rızasını gerektirir.
Firma seçiminden sözleşme yönetimine, kat malikleri toplantısından sigorta takibine kadar tüm süreci sizin için yürütüyoruz.
Mersin'de 20 yıl, 500+ bina, maddi teminatlı hizmet.
📞 0540 539 90 90
EvYönet — Mersin Profesyonel Apartman ve Site Yönetimi
Alata Mah. Hacı Ömer Var Cad. No:1 İç Kapı No:3, 33730 Erdemli/Mersin, Mezitli/Mersin | 0540 539 90 90