Apartman Aidatları ve Ödemeler: Eksiksiz Rehber (2024 Güncel)
Yasal Dayanak: KMK Madde 20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılımını ayrıntılı olarak düzenler. Maddenin getirdiği başlıca yükümlülükler şunlardır:
- Her kat maliki; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit oranda katılır.
- Asansör, merkezi ısıtma ve ortak elektrik-su giderleri arsa payına göre paylaştırılır.
- Yönetim planı aksine hüküm koymadıkça, tüm ortak giderler kat maliklerince ödenmek zorundadır.
- Ödemeyen kat maliki hakkında, yönetimin talebiyle kanuni ipotek hakkı doğar (KMK Madde 20/2).
- Gecikme faizi, genel kurul kararıyla belirlenen oran üzerinden aylık olarak işletilir.
Aidat Nasıl Hesaplanır?
Aidat tutarı, sitenin veya apartmanın yıllık işletme projesine göre belirlenir. Genel kurulda onaylanan bütçe, arsa payı oranında bağımsız bölümlere bölünür. Aşağıdaki tabloda 10 daireli örnek bir apartmanın aylık aidat hesaplaması gösterilmiştir:
| Gider Kalemi | Aylık Tutar (TL) | Paylaşım Esası |
|---|---|---|
| Temizlik Personeli | 15.000 | Eşit |
| Ortak Elektrik | 4.500 | Arsa Payı |
| Asansör Bakımı | 3.200 | Arsa Payı |
| Bahçe Bakımı | 2.800 | Arsa Payı |
| Site Sigortası | 1.500 | Arsa Payı |
| Muhasebe ve Yönetim | 3.000 | Eşit |
| Toplam Aylık Gider | 30.000 | — |
| Daire Başı Ortalama Aidat | 3.000 | 10 Daire |
Arsa payı büyük olan daireler daha yüksek, küçük olanlar daha düşük aidat öder. Yönetim planında farklı bir paylaşım esası belirlenebilir. Bütçe ve aidat tutarı her yıl olağan genel kurulda yeniden oylanır.
Gecikme Faizi ve Yasal Sonuçları
Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliklerine KMK Madde 20/2 uyarınca aylık %5'e kadar gecikme faizi uygulanabilir. Faiz oranı genel kurul kararıyla belirlenir ve borcun tamamı ödenene kadar işlemeye devam eder. Aşağıdaki tablo, 3.000 TL aylık aidat borcunun zaman içinde nasıl katlanarak büyüdüğünü göstermektedir:
| Gecikme Süresi | Ana Borç (TL) | Aylık Faiz (%) | Toplam Borç (TL) |
|---|---|---|---|
| 1 Ay | 3.000 | %5 | 3.150 |
| 3 Ay | 3.000 | %5 | 3.473 |
| 6 Ay | 3.000 | %5 | 4.020 |
| 12 Ay | 3.000 | %5 | 5.388 |
Aidat Ödeme Yöntemleri
Modern site yönetiminde aidat ödemeleri artık çok daha kolay ve hızlıdır. EvYönet olarak kat maliklerine sunduğumuz başlıca ödeme seçenekleri şunlardır:
1. Banka Havalesi / EFT
Site yönetiminin ortak banka hesabına doğrudan havale veya EFT yaparak aidatınızı ödeyebilirsiniz. Yönettiğimiz her site için ayrı bir banka hesabı açılmakta ve her daireye özel referans kodu tanımlanmaktadır. Bu sayede ödemeniz otomatik olarak doğru hesaba işlenir.
Banka: Yapı Kredi Bankası
Hesap Adı: EvYönet Site İşletme Hesabı
IBAN: TR98 0006 7010 0000 0000 0000 00
Açıklama: Daire No ve Ad Soyad (Örn: "D15 Ahmet Yılmaz")
📞 Detaylı bilgi: 0540 539 90 90
2. Kredi Kartı ile Ödeme
Anlaşmalı bankalar aracılığıyla aidat borcunuzu kredi kartı ile ödeyebilir, dilediğiniz takside bölebilirsiniz. 3, 6 veya 9 taksit seçenekleri mevcuttur. Ayrıca kredi kartına otomatik ödeme talimatı (OTO) vererek her ay gecikmesiz ve faizsiz ödeme yapabilirsiniz. Taksitlendirme ve OTO talimatı için yönetim ofisimizi aramanız yeterlidir.
3. Apsiyon ile Dijital ve Online Ödeme
Apsiyon, Türkiye'de apartman ve site yönetimleri için geliştirilmiş en yaygın dijital yönetim platformudur. EvYönet olarak yönettiğimiz tüm sitelerde Apsiyon entegrasyonu aktif olarak kullanılmaktadır. Apsiyon mobil uygulaması üzerinden 7/24 online ödeme yapabilir, borç sorgulayabilir ve tüm mali kayıtlarınızı görüntüleyebilirsiniz. Sistemin sunduğu başlıca özellikler:
| Özellik | Açıklama |
|---|---|
| 📱 Mobil Uygulama | iOS ve Android üzerinden 7/24 aidat sorgulama ve online ödeme |
| 💰 Anlık Borç Takibi | Geçmiş dönem borçları, cari hesap dökümü ve tüm ödeme geçmişi |
| 💳 Güvenli Ödeme | Kredi kartı veya banka kartı ile SSL korumalı online ödeme altyapısı |
| 📧 Otomatik Dekont | Her ödemede e-posta ve SMS ile anında dekont gönderimi |
| 📢 Duyuru Sistemi | Genel kurul çağrıları, bakım duyuruları ve site haberleri |
Aidat Ödenmezse Ne Olur? İcra Takibi Adımları
Aidat borcunun ödenmemesi durumunda site yönetimi, KMK Madde 20 kapsamında yasal işlem başlatma hakkına sahiptir. Yasal süreç dört aşamada ilerler:
1. Aşama: İhtarname
Noter kanalıyla borçlu kat malikine 30 gün süreli ödeme ihtarı gönderilir. İhtarnamede; toplam borç miktarı, işlemiş faiz tutarı ve son ödeme tarihi açıkça belirtilir. Bu aşamada borç ödenirse herhangi bir icra masrafı doğmaz.
2. Aşama: Genel Kurul Kararı
İcra takibi başlatılmadan önce kat malikleri kurulunda karar alınması zorunludur. Karar defterine işlenmeyen bir takip hukuken geçersiz sayılır. Genel kurul, birden fazla borçlu için toplu takip kararı da alabilir.
3. Aşama: İcra Takibi Başlatma
Genel kurul kararıyla birlikte ilgili icra müdürlüğüne başvurulur. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir ve borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşerek haciz aşamasına geçilir.
4. Aşama: Haciz ve Tahsilat
Kesinleşen icra takibi sonrasında borçlunun maaşına haciz konulabilir, banka hesaplarına bloke koyulabilir veya doğrudan daire üzerine haciz işlenebilir. Borcun ödenmemesi halinde son çare olarak dairenin icra yoluyla satışı dahi gündeme gelebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı mı, ev sahibi mi aidat öder?
KMK Madde 20 uyarınca aidat borcundan birinci derecede kat maliki (ev sahibi) sorumludur. Kiracı ile ev sahibi arasındaki özel anlaşma site yönetimini bağlamaz. Aidat ödenmediğinde yönetim doğrudan ev sahibine başvurur ve tüm yasal takibi ev sahibine karşı başlatır. Bu nedenle ev sahiplerinin, kiracılarının aidat ödemelerini düzenli olarak takip etmesi büyük önem taşır.
Aidat zammı nasıl yapılır?
Aidat artışı, genel kurulda kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla alacağı karar ile yapılır. Site yönetimi tek başına aidat zammı yapamaz. Her yıl olağan genel kurul toplantısında bir sonraki yılın işletme bütçesi görüşülür, gider kalemleri değerlendirilir ve yeni aidat tutarı oylanarak karara bağlanır.
Aidat makbuzu vergi indirimi için kullanılır mı?
Aidat makbuzları doğrudan vergi indirimi sağlamaz. Ancak ev sahipleri, kiraya verdikleri daire için ödedikleri aidatları, yıllık gelir vergisi beyannamesinde gerçek gider olarak gösterip kira gelirinden düşebilirler. Kiracılar için ise böyle bir vergi avantajı bulunmamaktadır.
Ödediğim aidatın nereye harcandığını nasıl öğrenebilirim?
EvYönet tarafından yönetilen sitelerde tüm gelir-gider kayıtları Apsiyon sistemi üzerinden şeffaf bir şekilde yayınlanır. Her kat maliki, kendi dairesine ait şifreyle sisteme giriş yaparak aylık ve yıllık mali raporları inceleyebilir. Ayrıca her genel kurulda denetim kurulu raporu sunulur ve tüm kat malikleri harcamaları denetleme hakkına sahiptir. Şeffaflık bizim temel ilkemizdir.
WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.