2025 Apartman Yönetmeliği ve Güncel Kurallar — Bilmeniz Gereken Her Şey

Apartmanda oturuyorsanız ister istemez bazı kurallara uymak zorundasınız. Komşunuz gece yarısı matkapla duvar deliyor, biri kapının önüne ayakkabı dolabı koymuş, aidatları kimse ödemiyor... Tanıdık geldi mi? İşte tam da bu yüzden apartman yönetmeliğini bilmek sadece yöneticinin değil, her kat malikinin işi.

2025 yılı itibarıyla apartman yönetmeliğinde bazı önemli değişiklikler var. Özellikle tadilat saatleri, ortak alan kullanımı ve dış cephe konularında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yeni düzenlemeleri yürürlüğe girdi. Bu yazıda size "hukuken apartman kuralları 2025" dediğimizde ne anlamanız gerektiğini, hangi kuralların bağlayıcı olduğunu ve nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatacağım.

Apartman Yönetmeliği Tam Olarak Nedir?

Apartman yönetmeliği dediğimiz şey aslında iki katmanlı bir sistem. Birincisi, bütün apartman ve siteleri bağlayan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK). İkincisi ise her apartmanın kendi kat malikleri kurulunda aldığı kararlarla oluşturduğu yönetim planı.

KMK, 634 sayılı kanun olarak 1965'ten beri yürürlükte. Ama zaman içinde birçok kez değişti. 2025'te özellikle ortak alan kullanımı, enerji verimliliği ve tadilat yönetmeliği konularında ek düzenlemeler geldi.

2025 Yılında Değişen Apartman Kuralları

1. Tadilat Saatleri ve Gürültü Yönetmeliği

En çok merak edilen konu bu. 2025 yasal tadilat saatleri şöyle:

• Hafta içi: 08:00 - 19:00 arası tadilat yapılabilir. Matkap, çekiç gibi yüksek ses çıkaran işler için ideal saat 10:00-17:00 arasıdır.
• Cumartesi: 10:00 - 17:00 arası (sadece hafif tadilat).
• Pazar ve resmi tatiller: Tadilat kesinlikle yasak. Bu kurala uymayanlara idari para cezası uygulanabiliyor.

Özellikle hafta sonu gürültü konusunda yeni düzenleme, apartman yöneticisine doğrudan zabıta çağırma yetkisi veriyor. Eskiden "yönetici bir şey yapamaz" denirdi, artık yapabiliyor.

2. Dış Cephe ve Balkon Kullanımı

2025 apartman dış cephe yönetmeliğine göre:

• Dış cepheye klima ünitesi, uydu anteni, çamaşır askısı takmak için kat malikleri kurulundan izin almak zorunlu.
• Balkonda görsel kirlilik yaratan depolama/düzenleme yapılamaz.
• Dış cephe rengi ve mantolama kararları 4/5 çoğunlukla alınır.

3. Ortak Alan Elektrik ve Su Abonelikleri

Apartman ortak alan elektrik aboneliği için artık noter onaylı karar defteri zorunlu. Elektrik dağıtım şirketleri "apartman karar defteri elektrik aboneliği için örneği" talep ediyor. Bu karar defterinde yöneticinin yetkilendirildiğine dair açık ibare olması gerekiyor.

Apartmanda Uyulması Gereken Temel Kurallar

Bağımsız bölümlerde oturan herkesin uyması gereken apartman kuralları 2025 listesi:

1. Gürültü: Gece 22:00'den sonra yüksek sesle müzik, TV, elektrik süpürgesi çalıştırmak yasak.
2. Ortak alan temizliği: Merdiven boşluğuna, sahanlığa özel eşya bırakılamaz. Yangın yönetmeliğine aykırı.
3. Aidat ödeme: Her ayın ilk 10 günü içinde aidat ödenmesi gerekir. Gecikme faizi işler.
4. Apartman karar defteri: Alınan tüm kararlar deftere yazılmalı, toplantıda bulunanlar tarafından imzalanmalıdır.
5. Evcil hayvan: Apartman yönetim planında aksine bir hüküm yoksa evcil hayvan beslenebilir. Ancak ortak alanlarda tasmasız dolaştırılamaz.
6. Balkon: Halı silkeleme, yemek artığı atma, sigara izmariti atma kesinlikle yasak.

Kurallara Uymayanlar Nereye Şikayet Edilir?

"Apartman kurallarına uymayan nereye şikayet edilir" sorusu çok geliyor. İşte adım adım şikayet süreci:

1. Apartman yöneticisine yazılı başvuru: İlk adım her zaman yöneticiye durumu bildirmek. Yönetici KMK'nın 35. maddesine göre apartman kurallarına uymayanlara yazılı uyarı yapmak zorunda.
2. Apartman karar defterine uymama durumu: Eğer kişi ısrarla kuralları ihlal ediyorsa kat malikleri kurulu toplantısında gündeme alınıp karar defterine yazılır.
3. Zabıta/Polis: Gürültü, kavga gibi acil durumlarda doğrudan zabıta veya polis çağrılabilir.
4. Belediye apartman şikayet: Yapısal sorunlar, ruhsatsız tadilat gibi konularda belediyeye başvurulur.
5. Sulh Hukuk Mahkemesi: Tüm yollar tükenirse müdahalenin men'i davası açılabilir.

Apartman Yönetmeliği Kanunu ve Mevzuat Dayanağı

"Apartman yönetmeliği kanunu" dediğimizde tek bir kanundan bahsetmiyoruz aslında. Birden fazla kanun ve yönetmelik devrede:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartman yönetiminin anayasası. Yönetici seçimi, aidatlar, ortak alan kullanımı gibi temel konuları düzenler.
• Çevre Kanunu ve Gürültü Yönetmeliği: Tadilat saatleri, gürültü sınırları burada belirlenir.
• İmar Kanunu: Dış cephe değişiklikleri, mantolama gibi yapısal işler bu kanuna tabidir.
• Belediye Zabıta Yönetmelikleri: Her belediyenin kendi ek düzenlemeleri olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Resmi gazetede yayınlanan apartman yönetmeliği var mı?

Apartman yönetmeliği dediğimiz şey aslında Kat Mülkiyeti Kanunu ve buna bağlı yönetmelikler bütünüdür. Tek bir "apartman yönetmeliği" yoktur. KMK'nın güncel hali Resmi Gazete'de yayınlanmıştır ve her apartman kendi yönetim planını buna uygun hazırlamak zorundadır. 2025 güncel apartman yönetmeliği pdf olarak Mevzuat Bilgi Sistemi'nden indirilebilir.

Apartmanda malik olmayan kiracı yönetici olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Yani kiracı da yönetici olabilir. Ancak kiracının yönetici olabilmesi için kat malikleri kurulunda bu yönde karar alınması ve karar defterine yazılması gerekir. Kiracı site yöneticisi olabilir mi sorusunun cevabı da aynıdır: evet, karar alınması şartıyla.

Apartman yöneticisi en fazla kaç yıl için seçilir?

Yasada net bir süre sınırı yoktur. Kat malikleri kurulu her yıl toplanıp yöneticiyi yeniden seçebilir veya görev süresini uzatabilir. Genellikle 1 yıllığına seçilir. Ancak profesyonel yönetim şirketleriyle yapılan sözleşmelerde süre 1-3 yıl arasında belirlenir.

Apartmanda yönetici yoksa cezası var mı?

Evet, KMK'nın 34. maddesine göre her apartmanın bir yöneticisi olmak zorundadır. Apartmanda kimse yönetici olmak istemezse sulh hukuk mahkemesine başvurularak kayyum atanabilir. Apartmana kayyum atanması hem masraflıdır hem de apartman sakinlerinin kontrolünü kaybetmesine yol açar. Bu yüzden en sağlıklısı profesyonel bir yönetim şirketiyle çalışmaktır.

Apartman dış cephe boyama ve mantolama kararı nasıl alınır?

Dış cephe mantolama ve boyama gibi büyük tadilatlar için KMK'nın 42. maddesine göre hem sayı hem arsa payı bakımından 4/5 çoğunluk aranır. Yani hem kat maliki sayısının hem de arsa payının 4/5'inin onayı gerekir. Karar apartman karar defterine yazılır ve tüm kat maliklerine tebliğ edilir.

Profesyonel Yönetim Neden Daha Avantajlı?

Apartman kurallarını uygulamak, karar defteri tutmak, aidat toplamak, tadilatları organize etmek... Hepsi ciddi zaman ve emek istiyor. Hele bir de apartmanda 20-30 daire varsa iş iyice büyüyor.

Mersin'de tam 20 yıldır apartman ve site yönetimi yapıyoruz. Bu sürede öğrendiğimiz en net şey: apartman yönetimi gönüllülükle değil, profesyonellikle yürür. Yönetici seçilen kişi genelde "bir yıl idare ederim" diye kabul ediyor, sonra apartmanın mali işleri, tadilatları, karar defteri noter onayı derken boğuluyor. Sonuç: aidatlar toplanmıyor, kararlar alınamıyor, apartman yönetilemez hale geliyor.

EvYönet — Mersin'in Güvenilir Site Yönetim Firması
Alata Mah. Hacı Ömer Var Cad. No:1 İç Kapı No:3, 33730 Erdemli/Mersin, Mezitli/Mersin | 0540 539 90 90